各縣（市、區）人民政府，市各有關單位：

《溫州市老舊工業區改造提升三年行動方案（2022-2024年）》已經市政府同意，現印發給你們，請結合實際認真組織實施。

溫州市人民政府辦公室

2022年10月13日

（此件公開發布）

溫州市老舊工業區改造提升三年行動方案

（2022-2024年）

為加快老舊工業區改造提升，提高土地資源節約集約利用水平，推動制造業高質量發展，根據《浙江省新一輪制造業“騰籠換鳥、鳳凰涅槃”攻堅行動方案（2021-2023年）》（浙政發〔2021〕31號）、《浙江省自然資源廳關于降低企業用地成本支持民營經濟高質量發展的若干意見》（浙自然資規〔2019〕3號）、《浙江省人民政府關于全面推進城鎮低效用地再開發工作的意見》（浙政發〔2014〕20號）等文件精神，特制定本行動方案。

一、工作目標

圍繞“產業集聚、配套完善、管理先進、環境優美”建設目標，以“工改工”為主線，以連片改造為重點，通過政府征收改造、第三方參與改造、村級集體改造、企業聯合改造、企業自主改造等多種方式，全面推進老舊工業區改造提升。爭取通過3年時間努力，基本完成全市老舊工業區改造提升任務，每年改造提升低效工業用地10000畝以上，其中拆除重建5000畝以上、實現再供地4000畝以上，新開工建設工業廠房500萬平方米以上，打造一批老舊工業區改造示范亮點（具體任務分解表見附件1）。

二、基本原則

（一）政府主導、規劃先行。建立健全政府主導、部門協同、市場參與的工作機制，強化政府統籌和主導作用。結合國土空間規劃修編，科學編制全市產業發展和空間布局規劃，有序推進老舊工業區改造。

（二）靈活多樣、拆改利企。堅持因地制宜、分類施策，充分調動社會各方積極性，探索多元化改造路徑，實施供地和供空間相結合的保障方案。政府、國有企業要適度讓利給村級集體和涉拆（改）企業，共同推進舊村改造和舊工業區改造“雙聯動”。

（三）有序推進、應改盡改。全面梳理工業用地底數，制定老舊工業區改造提升總體方案，啟動老舊工業區改造試點。按照“成熟一個實施一個”的要求，三年內實現老舊工業區改造提升全覆蓋。

三、實施范圍

全市范圍內符合規劃要求，但存在違章、消防安全環保隱患等問題以及利用效率低、產出效益差和現狀有提升空間的工業用地。重點是規劃功能為工業且連片面積100畝以上的第一批80個老舊工業區（具體清單見附件2）。

四、改造模式

采取政府征收改造、第三方參與改造、村級集體改造、企業聯合改造、企業自主改造等5種模式，鼓勵各地積極探索其他改造路徑，全面推進老舊工業區改造提升。

（一）政府征收改造。由各地通過貨幣補償、功能置換等方式，取得連片區塊土地使用權，進行統一規劃設計、拆除重建，用于招引重大制造業項目或開發建設產業園。

（二）第三方參與改造。引導國有企業、龍頭企業、園區運營商參與老舊工業區改造，通過統收統租、產權收購、兼并重組、合作開發等方式，取得連片區塊開發主導權，實行統一規劃、連片改造、整體運營。

（三）村級集體改造。在各鄉鎮街道（產業平臺）主導下，對老舊村二產留地項目，通過新建連片拆除重建或拆改結合等方式，建成主導產業定位明晰的產業園。鼓勵引入第三方園區運營商，通過工程總承包等方式，提高產業策劃、規劃設計、招商運營水平。

（四）企業聯合改造。鼓勵相鄰的土地使用權主體實施聯合改造，統一規劃設計，充分利用邊角地、夾心地、插花地等零星用地，通過局部收儲再供地或產權集中后再定量不定位分割（按原土地使用權比例分割到原產權人名下）等方式，實現土地高效利用和空間布局優化。

（五）企業自主改造。鼓勵企業通過拆除重建、改擴建、加層改造等措施，充分利用地下空間以及邊角地、夾心地、插花地等零星用地，放寬容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等控制性指標，擴大企業生產及配套空間。

（六）其他改造模式。鼓勵各地積極發揮首創精神，探索其他改造模式，采用其他改造模式要經屬地政府批準并報送市老舊工業區改造提升工作領導小組備案。

五、政策支持

以下政策僅適用納入改造計劃的老舊工業區（試行一年）。

（一）允許零星工業用地歸宗開發。提高土地利用效率，對低效工業用地再開發中單宗用地面積不超過3000平方米、且累計不超過再開發項目用地總面積20%的零星新增建設用地，經批準可和鄰宗土地一并開發，并按照再開發地塊協議供地方式辦理供地手續。對符合規劃功能、面積超過3000平方米且不能單獨實施利用的邊角地，可以采取“一事一議”方式供地后與相鄰地塊一并實施改造。涉及新增建設用地指標的，在年度建設用地指標中優先予以保障；涉及零星永久基本農田的可參照全域土地綜合整治與生態修復工程永久基本農田布局調整有關規定辦理。（責任單位：*市自然資源和規劃局，各縣〈市、區〉政府、溫州海經區管委會、溫州高新區〈經開區〉管委會為責任主體，帶*為牽頭單位，下同）

（二）支持企業聯合連片改造。在屬地鄉鎮街道（產業平臺）牽頭主導下，對符合規劃、權屬清晰、企業自愿、價值相當的情況下，支持項目用地之間進行空間位置互換或整合實施連片改造開發，開發完成后允許按原土地使用權比例以定量不定位方式辦理產權分割。（責任單位：*市自然資源和規劃局、市住建局）

（三）允許工業用地有條件分割轉讓。對符合規劃功能要求且連片改造面積在20畝以上的老舊工業用地，在改造完成驗收通過后，允許企業在滿足自用基礎上，將多余部分在符合分宗條件的情況下進行宗地分割轉讓，引入產業鏈上下游優質企業；分割后自用地塊及轉讓地塊不得改變項目功能用途，均應具備獨立分宗條件、獨立使用功能且能滿足消防、安全、環保以及形成交通道路閉環等要求的，土地面積不得小于10畝（屬地政府可結合實際情況調整最小面積、分割面積）。地塊改建方案和分割轉讓方案須事先經屬地政府批準同意，受讓企業產業類型必須符合屬地產業導向要求且原則上須為規上企業，并參照“標準地”制度相關要求與屬地政府簽訂項目投資管理合同；屬地政府審批分割轉讓方案時，應對原已簽訂的《項目管理合同》的履約情況進行評估和相應處置。（責任單位:*市自然資源和規劃局、*市經信局）

（四）支持產業用房分割轉讓。對符合規劃功能要求且改造面積20畝以上、改造擴容后容積率2.0以上的工業用地，在改造完成驗收通過后，允許企業在滿足自用基礎上，將容積率超出2.0部分的工業廠房，以層或幢為單位且最小分割單元不小于3000平方米進行分割轉讓（非生產性用房單獨不得分割、分割轉讓或抵押），引入產業鏈上下游優質企業（屬地政府可結合實際情況調整面積、容積率、最小分割單元）；分割單元不得改變項目功能用途，具備獨立使用條件且滿足消防、安全、環保及獨立使用交通要求。廠房分割轉讓方案須經屬地政府批準同意，并按照不低于市場評估價補繳土地出讓金，受讓企業產業類型必須符合屬地產業導向要求且原則上須為規上企業，并參照“標準地”制度相關要求與屬地政府簽訂項目投資管理合同；屬地政府審批分割轉讓方案時，應對原已簽訂的《項目管理合同》的履約情況進行評估和相應處置（責任單位：*市自然資源和規劃局、*市經信局、市住建局）。國有企業實施的工業綜合體項目采用“先租后讓”、“價稅聯動”的方式，完成合同約定指標的，轉讓價格可按照租賃期起始年度的市場評估價確定，并可根據其地方貢獻按照一定比例給予獎勵（責任單位：*市自然資源和規劃局、*市經信局、市住建局、市國資委）。

（五）統籌擴容空間利用。企業利用現有土地、廠房進行工業用地改造提升，在滿足自身生產需求后，針對多余部分廠房，鼓勵屬地政府通過回購、合作包租、定制租賃等形式，統籌一定比例的產業空間，用于引培產業鏈上下游優質企業。1.政府回購，經批準實施改造提高容積率的，在《回購協議》中約定提高容積率后新增產業空間一定比例（具體比例由屬地政府確定）由政府回購。2.合作包租，經批準實施改造提高容積率的，在《租賃權移交協議》中約定提高容積率后新增產業空間一定比例（具體比例由屬地政府確定）由政府統一安排租賃，租賃價格可參考整租評估價，租賃期限不低于10年，租賃所得由企業享有。3.定制租賃，特殊地塊經批準實施改造提高容積率的，企業需按政府擬定的建筑方案進行改造，在《返租協議》中約定產業空間以簽約時整租評估價租賃給政府，一般返租期限不低于10年。（責任單位：*市經信局、市自然資源和規劃局、市住建局、市國資委）

（六）延長工業土地使用年限。鼓勵實施土地使用年限續期差別化政策，對符合規劃的改造地塊，在再開發提升改造過程中涉及土地使用年限延長續期的，各地可根據使用權主體畝均效益綜合評價、產業類型等綜合情況采用差別化處置方式和差別化地價，但不得突破國家規定的工業用地出讓最低價。具體由各地根據實際情況制定具體分類地價標準。（責任單位：*市自然資源和規劃局、市經信局、市住建局）

（七）鼓勵“工業上樓”。引導企業向上要“空間”，各地要制定“工業上樓”產業導向目錄，出臺“高容積率、高稅收、低地價”的獎勵政策，推動企業“應上樓盡上樓”，全力打造“工業上樓”示范樣板（責任單位：*市經信局、*市自然資源和規劃局、市生態環境局、市住建局、市應急局、市消防救援支隊）。細化“工業上樓”建筑設計指南，一般容積率不低于2.0，明確平面設計、層高承重、減振隔振、垂直交通、貨梯、吊井等指標參數，確保集約安全有序；同時，改造主體要根據入駐企業工藝、流程需求，對工業生產用房和配套用房的層高、寬度、承重等進行個性化定制建設，因工藝、流程的需求并提供相關論證說明，可適當放寬局部建筑的高度和層高要求，具體標準按國家規定執行（責任單位：*市自然資源和規劃局、*市住建局、市經信局、生態環境局、市應急管理局、市消防救援支隊）。

（八）鼓勵工業用地增容。對經批準實施改造提升的項目，在符合相關技術規范的前提下，容積率宜高則高，一般不低于2.0（各地可實際情況調整），有建設條件的項目以及國有公司開發項目可試點探索3.0以上容積率，地塊建筑密度、限高、綠地率不作限制。除現有場地確有限制外，應積極開發地下空間作為企業倉儲、停車等利用。對改造新增面積部分，不再增收土地價款；實施后畝均稅收、全員勞動生產率提升明顯的，以及利用地下空間建設倉儲、停車設施和輔助用房的，各地要給予資金補助。（責任單位：*市自然資源和規劃局、*市經信局、市發展改革委、市財政局、市住建局、市綜合行政執法局、市消防救援支隊）

（九）完善功能配套。允許企業利用已有土地，結合自身及周邊企業需求，在符合相關規定的前提下，擴建或新建生活服務等非生產性用房，緩解部分企業自身配套不足問題。鼓勵同一工業園區內或相鄰企業的自建配套設施共建共享。支持利用產業園區配套用地發展保障性租賃住房，對符合相關規定的工業企業，要簡化審批程序、優化工作流程，允許配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應提高到30%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，解決企業職工住宿問題。（責任單位：*市自然資源和規劃局、市住建局、市經信局）

（十）降低改造成本。對老舊工業區改造提升過程中，協議收回后仍按工業用地重新出讓土地的出讓收入，除上級規定需計提的之外，將土地凈收益及改造提升過程中企業涉及的契稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅等地方所得部分，用于支持老舊工業區改造提升。（責任單位：*市財政局、市稅務局）

（十一）提高財政獎補。各地在符合國家有關規定前提下，提取上一年度土地出讓結算收入的1%以上作為“騰籠換鳥”專項經費，鼓勵有條件的地方根據自身財力和實際情況提高提取比例，為推進老舊工業區改造提升提供財力支撐。

對連片拆改力度大的鄉鎮（街道、管委會）給予資金補助，由屬地按其現行財政體制分擔，對連片拆改100畝-200畝的，獎勵1000萬；連片拆改200-300畝的，獎勵2000萬；連片拆改300畝以上的，獎勵3000萬。改造項目土地平整并經屬地政府現場勘驗后撥付50%補助，工程竣工驗收后再撥付50%補助，改造資金用于推進老舊工業區改造提升。

對連片拆改后成效突出的改造主體給予資金補助，由屬地按其現行財政體制分擔，對連片拆改面積100畝以上的，在項目首期工程竣工驗收后3年內，入駐企業為規上企業、畝均稅收達到屬地平均水平以上的，將其產生的部分地方綜合貢獻度，用于獎勵改造主體。

對政府征收村級集體土地或村級集體土地轉為國有土地交政府收儲改造的，各地要大膽探索建立村級集體參與地方綜合貢獻度分成等長效機制。（責任單位：*市經信局、*市財政局、市自然資源和規劃局、市稅務局）

（十二）降低融資成本。鼓勵金融機構對老舊工業區改造提升項目給予信貸支持，加快產品創新，引導銀行機構給予額度高、利率低、期限長的貸款支持；推廣“入園貸”等產品，加強服務創新，通過在建工程抵押及余額抵押等多種方式，為園區建設、入園企業管理提供一攬子服務，保證開工、抵押、現售滾動開發的資金需求（責任單位：*市金融辦、人行溫州市中心支行、溫州銀保監分局、市自然資源和規劃局）。各地要通過發行專項債、建立收儲專項資金、融資擔保、貼息、增資擴產貸、風險補償等方式，加大老舊工業區改造提升力度（責任單位：市發展改革委、市財政局、市金融辦）。

（十三）鼓勵第三方運營。發揮市場主體和政策撬動作用，各地要探索“零運營費用、爭獎勵資金、享績效分成”的共建運營模式，鼓勵優質運營商整租產業空間，打造總部樓宇、小微園、孵化器、眾創空間等載體，對完成運營目標、年度任務、績效考核的，要給予資金獎勵，提升運營積極性，引導產業集聚、優化園區服務。（責任單位：市經信局）

（十四）改革補償方式。各地要制定征收補償指引和標準，鼓勵以貨幣補償、功能置換等方式補償，合理降低拆賠比，把老舊工業區改造提升征收補償成本控制在合理范圍（責任單位：市住建局）。引導通過將補償款置換為股權、基金份額、信托份額等方式，實現補償款延時支付，減少即時支付壓力，將補償款回流項目投資（責任單位：市金融辦）。對優質工業企業用置換的方式為企業重新安排工業用地，以協議方式出讓；對無生產經營類的純出租企業及其他依法關停淘汰類企業，原則上不再重新供地，如有供地一律納入審計（責任單位：市自然資源和規劃局、市住建局）。

六、工作要求

（一）深入排查，構建系統平臺。啟動全域工業用地利用情況調查，結合年度變更調查、工業用地不動產登記以及歷年工業用地（用海）審批等情況，全面掌握工業用地實際利用及產出效益等信息，構建全市統一的工業用地和老舊工業區數據庫，實行動態更新管理。（責任單位：*市自然資源和規劃局、*市經信局、市住建局、市市場監管局、市稅務局）

（二）完善規劃，突出連片改造。結合國土空間規劃，圍繞“5+5”兩大萬億產業集群培育，以“工改工”連片改造提升為重點，鼓勵現狀零散的老舊工業區合理整合，對確需局部調整城鄉規劃的，及時按法定程序開展規劃調整，科學編制全市產業發展和空間布局規劃。（責任單位：*市發展改革委、*市自然資源和規劃局、*市經信局、市生態環境局）

（三）試點先行，完善政策體系。各地要確定1-2個改造試點（要求100畝以上、2年內完成改造），制定實施方案，明確工作目標、推進計劃，鼓勵大膽探索創新，探索多種改造路徑，推進老舊工業區改造。試點推進過程中，結合存在的主要問題和難點，進一步完善頂層設計和配套政策。（責任單位：*市經信局、*市自然資源和規劃局、市發展改革委、市生態環境局、市住建局、市應急管理局、市綜合行政執法局、市稅務局）

（四）整體推進，注重妥善安置。各地按照“應改盡改、三年基本完成改造”的工作目標，結合發展實際，編制本地老舊工業區改造提升三年行動方案和年度工作計劃，明確總體推進目標和工作舉措。同時，加大周轉性安置廠房建設，精準制定老舊工業區內保留安置清單，明確原地改造提升、就地安置、異地安置等分類處置措施，避免優質企業流失。（責任單位：*市經信局、*市自然資源和規劃局、市發展改革委、市生態環境局、市住建局、市應急管理局、市市場監管局、市綜合行政執法局、市稅務局）

（五）強化監管，實施精準騰退。完善工業用地一二級市場監管體系，促使二級市場土地交易、股權變更納入監管范圍，強化司法拍賣接續監管（責任單位：市自然資源和規劃局、市法院、市發展改革委、市經信局、市市場監管局）。完善畝均評價體系，規范廠房租賃管理，各地要建立租賃管理平臺，嚴控低端產業、低效企業進入。動態調整產業負面清單，對高耗低效企業、畝均評價D類企業，加大資源要素差別化配置和統征統遷力度，倒逼改造提升或依法關停淘汰（責任單位：市經信局、市發展改革委、市生態環境局、市應急局、市綜合行政執法局、市稅務局、市消防救援支隊）。

（六）擇優招引，明確產業定位。加大對老舊工業區改造提升項目的產業指引，制定園區產業準入標準，明確產業方向、投資強度、畝均稅收、研發強度、全員勞動生產率等，嚴把入園產業關、質量關。明確環境保護、安全生產等標準，推行“四有四無”消防安全標準化管理，注重園區運營管理，推動老舊工業區標準化、集約化開發和規范化管理。（責任單位：*市發展改革委、*市經信局、市科技局、市自然資源和規劃局、市生態環境局、市應急管理局、市投資促進局）

七、保障機制

（一）壓實主體責任。成立由市政府主要領導任組長，發改、經信、科技、財政、資規、生態環境、住建、應急、國資、市監、金融辦、綜合執法、投促、政務服務、稅務、電力、消防等部門主要負責人為成員的老舊工業區改造提升工作領導小組，領導小組辦公室設在市經信局，實行專班化運作，統籌推進老舊工業區改造提升工作。各地政府作為老舊工業區改造提升工作主體，要切實落實屬地責任，由各地黨委政府主要負責人掛帥推進老舊工業區改造提升工作，抽調精干力量，組建工作專班，實體化運作，涉及多個地塊改造的，要實行一個地塊一個攻堅組予以推進。

（二）健全工作機制。市縣兩級要建立定期會商、問題協調、信息報送機制，對重點突出問題進行協調化解，及時總結推進過程中的工作亮點、成效。對于推進過程中的特殊情況，各地政府要建立“一事一議”機制，由政府主要負責人擔任召集人，通過集體研究決策，敢于改革創新。

（三）強化比學趕超。將老舊工業區改造提升工作納入市“六比競賽”范圍，強化爭先創優。適時召開全市現場會，將各地典型做法進行經驗推廣，對現場會舉辦地及成效明顯地區進行考績加分。

（四）優化項目審批。圍繞“最多跑一次”改革，進一步精簡項目審批環節，對符合條件的改造項目實施項目審批承諾備案制，積極推進區域能評、區域環評落地，開展部門并聯審，原則上改造新建項目需在經改造計劃批準后開工前審批控制在50天以內。

（五）強化綜合施策。各地政府要加大執法力度，深入開展拆違整治行動，對擅自新建、擴建、改建以及改變建筑功能用途的違法行為，采取綜合執法等手段，予以倒逼整治。

（六）加強宣傳引導。各地政府要綜合運用各類媒介，做好政策宣傳引導，提高政策宣傳效果。有針對性地引導和鼓勵相關土地使用權人加快盤活利用低效工業用地，促進老舊工業區效益提高。

八、附則

1.本行動方案涉及到的相關支持政策，各地政府要結合本地實際情況，逐一細化標準，制定實施細則，并報送市老舊工業區改造提升工作領導小組備案。

2.對已經納入改造計劃但因特殊原因無法改造的老舊工業區，各地政府要報市老舊工業區改造提升工作領導小組批準。

3.各地政府要做好老舊工業區“工改工”規劃功能調整工作，如規劃功能非工業不得享受上述相關政策。

4.各地政府要在年底前完成轄區的工業用地調查，并將第二批老舊工業區改造提升計劃清單報送至市老舊工業區改造提升工作領導小組。

5.本行動方案自2022年11月16日起施行，有效期三年。

6.本行動方案內相關支持政策條款，由市自然資源和規劃局、市經信局等牽頭部門負責解釋，試行一年（2022年11月16日-2023年11月15日），到期后進行政策評估，經市政府研究后視情再延續。實施過程中如有問題，各地要及時報市老舊工業區改造提升工作領導小組。

附件：1.全市老舊工業區改造提升目標任務分解.pdf

2.全市老舊工業區改造提升計劃清單（第一批）.pdf